Nhà đất là tài sản lớn, gắn với nhiều người trong gia đình, thậm chí là nhiều thế hệ, rồi liên quan tới họ hàng, hàng xóm nên rất phức tạp.

Nhiều tranh chấp, vướng mắc pháp lý tồn tại dưới dạng ẩn mà người ngoài khó nhận biết khi mới chỉ tiếp xúc với người bán.

Do vậy, đừng vội mua nhà đất nếu không biết 6 vấn đề sau:

1. 3 trường hợp không được mua

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

– Không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng.

– Nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2. Điều kiện chuyển nhượng nhà, đất

* Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

– Đất không có tranh chấp.

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Còn thời hạn sử dụng đất.

* Điều kiện mua bán nhà ở

Căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở được phép mua bán khi có các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận.

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

3. Xem thông tin quy hoạch, thế chấp

Theo quy định Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật đất đai thì quyền sử dụng đất đang là tài sản thế chấp hoặc thửa đất thuộc quy hoạch có thể được chuyển nhượng. Tuy nhiên, thực tế không ai muốn nhận chuyển nhượng.

Có nhiều cách để kiểm tra nhà đất có thuộc quy hoạch hoặc có đang là tài sản thế chấp hay không, nhưng cách kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai là chính xác nhất.

Theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân muốn kiểm tra tất cả các thông tin về thửa đất trước khi mua thì chỉ cần điền đầy đủ thông tin vào phiếu yêu cầu theo mẫu và gửi tới Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

4. Quy định về công chứng, chứng thực

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất với nhau phải lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng nếu không sẽ không đủ điều kiện đăng ký sang tên.

Nơi công chứng: Văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng có trụ sở chính trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có nhà đất.

Nơi chứng thực: UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.

5. Vướng thừa kế hoặc vợ chồng không thống nhất

Đất đai thường thuộc tài sản chung của vợ chồng. Khi chuyển nhượng phải có sự đồng thuận của cả hai. Nếu chỉ vợ hoặc chồng đồng ý bán, còn người kia không chịu ký sẽ không chuyển nhượng được. Rơi vào tình huống vợ chồng li hôn hoặc bất hoà, người mua sẽ dễ vướng vào tranh chấp khi đã đặt cọc mà không sang tên được.

Một trường hợp khác là khi vợ hoặc chồng, hoặc cả hai người đứng tên trong sổ mất, các thành viên trong gia đình thuộc hàng thừa kế không đồng ý ký chuyển nhượng, việc sang tên giấy tờ không thực hiện ngay được. Nếu đợi người bán giải quyết thừa kế thì vừa mất thời gian, chưa chắc mảnh đất sau đó đã nguyên vẹn.

6. Phải sang tên trong thời hạn 30 ngày

Căn cứ khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Nơi nộp hồ sơ sang tên:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Nếu không nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn nơi có đất thì nộp tại bộ phận một cửa ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Nếu địa phương chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu chưa tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai.

Trên đây là 5 quy định cần biết khi mua nhà đất. Nếu nhà đất đủ điều kiện chuyển nhượng thì các bên thực hiện theo hướng dẫn sang tên Sổ đỏ với 3 bước đơn giản và nhanh chóng.